„Bezpečné ako domy“? #Brexit sa objavuje na britskom trhu s nehnuteľnosťami

Investori upútajú britskú nehnuteľnosť ako Brexitova neistota, rastúce úrokové sadzby a inflácia erodujú ceny domov a kancelárske hodnoty na trhu, ktorý sa zhoršuje smerom k potenciálne nepríjemnému odchodu z Európskej únie, píše Helen Reidová.

Klesajúci podiel na investičných trustoch (REIT) získava popularitu, keďže vláda zverejňuje plány na zvládnutie akéhokoľvek narušenia, ak sa Británia a EÚ nedohodnú na podmienkach odchodu.

Zoznam najlepších akcií 50 v Spojenom kráľovstve s najkratšími akciami je zachytený názvom nehnuteľností. Od REIT Intu (INTUP.L) a NewRiver (NRRT.L) domácim staviteľom Crest Nicholson (CRST.L) a McCarthy & Stone (MCS.L) na číslo jedna krátke, Travis Perkins (TPK.L), ktorý predáva stavebné materiály, uvádza Markit.

Krátke údaje o úrokoch z FIS Astec Analytics ukazujú, že REIT, ktoré sa sústreďujú na bytové a kancelárske priestory, majú vyššiu aktivitu a náklady na vypožičiavanie akcií - miera dopytu po požičaní akcií za účelom ich skrátenia.

Krátka suma - bez nákladov na pôžičky - by bola lukratívna. Britské REIT dosiahli od referenda výkonnosť svojich európskych kolegov o viac ako 20 percent.

(Grafika: akcie REIT vo Veľkej Británii proti Európe 23. augusta - reut.rs/2OZft17)

Kancelárska nehnuteľnosť je tiež pod tlakom od Brexit. Londýnske úrady dnes vyžadujú nadštandardné poistné v porovnaní s kanceláriami v Dubline, Paríži, Frankfurte alebo Amsterdame, ale pokles trhového ohodnotenia v Londýne ako finančného centra.

Niekoľko bánk už premiestňuje časť svojich operácií z Londýna do miest ako Dublin, Frankfurt, Paríž a Amsterdam po Brexite.

"Ľudia si jednoznačne myslí, že s Brexitom dôjde k určitému hnutiu do Dublinu, a preto by mal Londýn priznať percentuálnu sadzbu 50 za štvorcový stôl," povedal Henry Dixon, manažér portfólia fondu podhodnotených aktív v Man GLG.

Menej občanov EÚ pracujúcich v krajine tiež zníži dopyt po obytných aj kancelárskych priestoroch.

Druhý štvrťrok zaznamenal najväčší pokles počtu občanov EÚ, ktorí pracujú v Británii od začiatku záznamov. Čistá migrácia EÚ do Británie klesla na najnižšiu úroveň od 2012.

Trhová cena už do istej miery zohľadnila tieto tlaky.

"Ak sa kancelárie v Londýne ocenia na kilometroch 1500 na štvorcový stôl, ale [REITs obchodujú] s 30% zľavou na čistú hodnotu aktív," povedal Dixon. "V mnohých ohľadoch sa zdá, že trh už považuje Londýn za podobný Dubline."

(Obrázok: Hodnota knihy UK REIT v pomere k cene - tmsnrt.rs/2OZg7f3)

Ceny domov tiež pocítili napätie. V porovnaní s indexom 3.0% v máji vzrástli medziročne o 3.5% v Spojenom kráľovstve, čo je najslabší nárast od augusta 2013.

"Je tu prijatá múdrosť, že v týchto veciach je bezpečnosť kvôli starému" investovaniu do tehál a malty ", ale s tým sme sa práve teraz nemohli nesúhlasiť," povedal James Dowey, hlavný investičný dôstojník a hlavný ekonóm na Neptune Investment Management.

"Domáci ekonomik dlhé roky veľmi podporoval britský trh s bývaním, ale za posledné roky sa zrazu stal skutočne nepriateľský," povedal.

Najväčší pokles cien nehnuteľností na bývanie zaznamenal Londýn, kde ceny po kríze napumpoval globálny prílev kapitálu a dopyt po bezpečných aktívach. Klesli o 0.7%, čo bol najväčší pokles od septembra 2009, počas globálnej finančnej krízy.

Priemerná zľava oproti pôvodnej cene sa rozširuje, nehnuteľnosti trvajú dlhšie na predaj a ponuka nehnuteľností "na predaj" sa plížila, zistili analytici UBS.

Intu Vlastnosti PLC157.25

INTUP.LLondon Stock Exchange

-2.70(-1.69%)

• INTUP.L
• NRRT.L
• CRST.L
• MCS.L
• TPK.L

Okolo 46% londýnskych 68,000 čiastočne vybudovaných domov ešte stále nájsť kupca, najviac vôbec, podľa agentúry pre výskum trhu s nehnuteľnosťami Molior London.

Pokles prichádzal do istej miery ešte pred hlasovaním o brexite - neistota ho však urýchlila.

„V Londýne pôsobíme negatívne už osem rokov,“ uviedol Rogier Quirijns, portfóliový manažér a vedúci európskeho výskumu v spoločnosti Cohen & Steers, najväčšom globálnom investorovi REIT.

Londýnsky trh s bývaním prekonáva vrchol svojho cyklu, zatiaľ čo nehnuteľnosti v európskych mestách stále ponúkajú približne tri roky rastu, tvrdil. Quirijns investuje do nehnuteľností v Berlíne, ako aj do Madridu a Paríža.

Zvyšujúca sa inflácia - čiastočne v dôsledku devalvácie libry po referende - vyvíja väčší tlak na britské nehnuteľnosti.

Ceny nehnuteľností na bývalom hlavnom rezidenčnom trhu v Londýne sa znížili o 20% z vrcholu v 2014, podľa odhadov spoločnosti Man Group Dixon. Zatiaľ čo väčšina z nich bola v nominálnych hodnotách, ale zvyšok sa bude vyskytovať v reálnom vyjadrení, pretože inflácia znižuje skutočnú hodnotu domácností, povedal.

Stúpajúca úroková sadzba Bank of England, ktorá je prvou od krízy, prináša nátlak kupujúcim, pričom hypotéky sa stávajú drahšími na splatenie.

(Grafika: Ceny nájmov v Londýne klesajú - reut.rs/2OZfClb)

Niektorí investori vidia potenciál pre veľkú hodnotu v nehnuteľnostiach.

"Ak sa situácia skutočne zhorší, ak poklesne nájomné, mohol by som investovať." Ak krv prúdi v uliciach, potom by som sa mohol vrátiť späť, “uviedol Quirijns z agentúry Cohen & Steers.

Dixon spoločnosti Man Group tiež povedal, že pre spoločnosti REIT, rovnako ako pre všetky akcie, ktoré sledujú, manažéri portfólia majú jasnú predstavu o cene, pri ktorej sa akcie stávajú "príliš lacnými, aby ich ignorovali".

Skutočnosť, že akcie sú veľmi skrátené, vytvára základ pre potenciálne silnú rally, ak sa sentiment zlepšuje, pretože krátkí predajcovia rýchlo odvíjajú svoje pozície.

Ale medzitým môžu investori len čakať a dúfať, že sa objaví bližšie.

"Museli by sme vidieť dobrý obchod, mäkký alebo relatívne nepružný Brexit a potom by sme chceli vidieť určité oživenie v ekonomike [pred investovaním]," povedal Dowey z Neptúna.

Katalyzátorom oživenia by mohlo dôjsť už v októbri, kedy Británia a EÚ by mohli uzavrieť dohodu o výstupe.

Diplomati v Bruseli v utorok však uviedli, že očakávajú, že lídri budú musieť v novembri usporiadať núdzový samit, pretože nestihli neformálny októbrový termín.

"Osobne si myslím, že to bude klesať na jedenástú hodinu," povedal Dowey.

Zdieľaj tento článok: