Obmedzenia zahraničných investícií na indonézskom trhu s rezidenčnými nehnuteľnosťami sa môžu zmierniť 

Indonézia je na vrchole najkrajších krajín sveta a predpokladá sa, že veľkosťou svojej ekonomiky predbehne Nemecko, Japonsko a Spojené kráľovstvo, čím si do polovice storočia zabezpečí 4. miesto v celosvetovom meradle.

Hrubý domáci produkt (HDP) rastie pôsobivým tempom o viac ako 5 % ročne, čo je výrazne nad celosvetovým priemerom. Zdá sa, že zákaz vývozu niklovej rudy, ktorý bol zavedený pred tromi rokmi, bol úspešný, prilákal do krajiny značné zahraničné investície a premenil Indonéziu na globálne priemyselné centrum na výrobu batérií. Počet obyvateľov miest tiež rastie pôsobivým tempom, k čomu prispieva vysoká miera pôrodnosti a prebiehajúca urbanizácia.

Svetová banka odhaduje, že až do roku 780,000 sa vytvorí 2045 XNUMX nových domácností ročne, čo bude viesť k dlhodobému silnému dopytu po bývaní.

Na prvý pohľad je teda indonézsky trh s nehnuteľnosťami ideálnym miestom na investovanie.

Podľa Numbeo, databázy životných nákladov, sú ceny nehnuteľností na bývanie výrazne nižšie ako v iných krajinách s porovnateľnými príjmami.

Hovorí sa, že priemerná cena štvorcového metra obytnej nehnuteľnosti v centre mesta v Indonézii je tesne nad 1,600 2,800 USD, čo je výrazne menej ako vo Vietname alebo na Filipínach, kde je až 2,500 XNUMX USD a XNUMX XNUMX USD.

Dopyt je ďalej podporovaný rastúcimi príjmami a sťahovaním rodín z nekvalitných domov do lepších novopostavených miest, pričom sa zdá, že strana ponuky dosahuje strop svojej kapacity, keďže väčšina hlavných developerov a staviteľov v krajine je nadmerne zadlžená s hroziacou dobou splatnosti a obmedzeným priestorom. vyrásť.

Reklama

Celkovo vzaté, nárast cien vyzerá veľmi atraktívne.

Ceny však zostávajú z dobrého dôvodu relatívne nízke.

Keďže len jedna z piatich indonézskych rodín si môže dovoliť kúpiť dom na otvorenom komerčnom trhu a viac ako 2 % populácie (asi 6 miliónov) sú fakticky bez domova, hlavnou prioritou indonézskej vlády je už dlho ochrana trhu pred bohatými. cudzincov, ktorí by tlačili ceny bývania vyššie, najmä na miestach ako Jakarta alebo Bali.

Až do roku 2015 nebolo v Indonézii v skutočnosti dovolené vlastniť nehnuteľnosť na bývanie žiadnemu cudziemu štátnemu príslušníkovi; všetky nákupy sa uskutočnili prostredníctvom miestnych kandidátov.

Vnútroštátne zákony stále účinne zakazujú cudzincom úplné „vlastné“ vlastníctvo nehnuteľnosti a obmedzujú ich práva na prenájom na maximálne 80 – 100 rokov bez prístupu k hypotekárnemu financovaniu. Vláda tiež stanovila minimálnu cenu nehnuteľnosti, ktorú by si zahraničný investor mohol kúpiť, ktorá sa pohybuje od približne 65,000 325,000 USD za byt na miestach, ako je Severná Sumatra, po XNUMX XNUMX USD za dom v Jakarte, na Bali alebo v častiach Jávy.

Na indonézske pomery ide o luxusný segment; všetko lacnejšie zostáva pre miestnych.

Aj keď sa obmedzeniam zdanlivo podarilo udržať ceny nehnuteľností pre Indonézanov dostupné, v spojení s obrovskou byrokraciou a preťaženými cieľmi rozvoja infraštruktúry obmedzili ziskovosť stavebného sektora.

Spoločnosti, ktoré zápasia s rastúcim dlhom, neboli schopné generovať dostatočné voľné peňažné toky, čo je na poplach nie nepodobné tým v Číne.

To, okrem iných úvah, podnietilo historický posun smerom k liberalizácii zahraničného vlastníctva.

V roku 2021 Indonézia zrušila požiadavku, aby mal zahraničný kupec povolenie na dlhodobý pobyt pred pristúpením k dohode, a zaviedla niektoré ďalšie zmeny v zákonoch o vlastníctve, z ktorých budú mať prospech zahraniční investori.

Doterajšia reforma však sotva vyústila do nádeje na prelom.

Odhaduje sa, že zatiaľ len asi 200 zahraničných vlastníkov kúpilo rezidenčné nehnuteľnosti v Indonézii priamo, bez nominanta, za posledných niekoľko rokov, pričom v roku 40 ich bolo len asi 2023.

Odborníci obviňujú oneskorenie implementácie: miestne úrady údajne stále vyžadujú identifikačné údaje obyvateľov a udržiavajú proces registrácie vlastníctva dlhý a komplikovaný.

Očakáva sa však, že toto všetko sa čoskoro zmení.

Keďže stavebný sektor predstavuje približne 20 % rastu HDP, čím sa zlepšuje domáci dopyt po všetkom od kovov, energie a betónu až po služby, Indonézia nemá inú možnosť, ako ďalej otvárať svoj trh s bývaním zahraničným investorom, prinajmenšom v prémii. segment.

Niektorí špekulujú, že nakoniec vláda umožní plnohodnotné slobodné vlastníctvo aj cudzincom, aspoň v rámci obmedzených území, v štýle voľnej zóny a zefektívni proces registrácie.

Vláda sa snaží prilákať aj majetných migrantov.

Nedávno spustila vízovú schému „druhého domova“, ktorá udeľuje povolenie na pobyt v krajine až 10 rokov pre ľudí so stabilným príjmom a úsporami viac ako 130,000 XNUMX USD, „zlaté víza“ pre milionárov a skúma spustenie víz „digitálneho nomáda“ zamerané na mladých profesionálov pracujúcich na diaľku.

Ale aj súčasné obmedzené vlastníctvo prenájmu sa zdá byť atraktívne.

Podľa Housearch.com, popredná platforma na vyhľadávanie nehnuteľností, priemerný výnos z prenájmu v niektorých „horúcich“ oblastiach dosahuje až 15 %.

Znamená to dobu návratnosti necelých 8 rokov a aj pri miernom zvýšení ceny počas doby prenájmu by zabezpečil slušnú dvojcifernú návratnosť investície.

Zdieľaj tento článok: